En este artículo vamos a explicar cómo comprar una propiedad en España paso a paso. Y explicaremos las distintas opciones según sea el comprador español, comunitario o extranjero.

Son los ciudadanos británicos que a pesar del Brexit siguen siendo los que más propiedades adquieren en España aunque en estos últimos años también ciudadanos escandinavos han estado presentes en la compraventa de viviendas en España.

01COMPRAR UNA PROPIEDADEN ESPAÑA: IMPUESTOS Y GASTOS

AImpuestos en el momento de la compra.

• Vivienda nuevas.
1. IVA o equivalente canario. %. Plazo de Pago

   La compra de una vivienda nueva en España supone para el comprador la obligación de pagar el IVA. El tipo de impositivo a pagar en la actualidad es del 10% sobre el valor de la compraventa de la vivienda que aparece en la Escritura Pública, aunque existe una excepción cuando se trata de viviendas de protección oficial que es el 4%.  El pago se realizará al vendedor quien debe ingresar dicho importe en Hacienda Pública.

2. Actos jurídicos %. Plazo de pago.

   Se trata de un impuesto autonómico que se genera por firmar en Notaria e inscribirse posteriormente en el Registro de la Propiedad el importe varía en función de cada comunidad autónoma, que está entre el 0.5% -1.5%, en el caso de Andalucíaes el 1.5% del valor de la escritura.

• Viviendas usadas.
1. Transmisiones patrimoniales %. Plazo de pago.

   Cuando compramos una vivienda de segunda mano se exige este impuesto que no es otro que el impuesto de transmisiones, que se tributa entre el 6% y el 10% sobre el valor escriturado del inmueble. En Andalucía es el 8%. El plazo para realizar el ingreso del impuesto es de 30 días hábiles a partir del día siguiente al otorgamiento de la Escritura Pública, el pago se hará ante la Delegación de Hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente junto con el impreso oficial, el DNI o CIF, primera copia y copia simple de la Escritura Pública.

BImpuestos a partir de la compra (anuales)

• IBI. % y plazo.

  El IBI es el impuesto que recae sobre los bienes inmuebles, éste está cedido a los ayuntamientos y la cuantía a pagar varía de cada municipio, se determina a partir del valor catastral de la vivienda y en cualquier caso no puede superar el valor del mercado.

  En todos los casos se establece un porcentaje en función del valor catastral que oscila entre el 0.4% y el 1.10% en zonas urbanas y entre 0.3% y el 0.90% en zonas rústicas.

  En el caso de Málaga el tipo está en 0.4510% en zonas urbanas y 0.6543% en zonas rústicas.

  ¿Cuándo se paga el IBI?

  El momento del pago como también la forma de pago varía de cada Ayuntamiento, en el caso de Málaga sería entre el 5 de abril y el 5 junio y entre el 1 de agosto el 5 de octubre.

• Basuras, y % plazo.

  Es una tasa gestionada por los ayuntamientos y el coste de la tasa depende del coste del servicio, cuanto más caro sea el servicio mayor será la tasa a pagar.

  Por poner un ejemplo: en Torrox (Málaga) son 4 recibos a pagar en el año cada uno de 27,16€

• Agua, % y plazo.

  El pago del recibo de agua dependerá de la cuidad en la se resida, es un servicio municipal que abastece agua a las viviendas de un municipio, por ello se pagará una parte fija por el servicio y una parte variable, esto dependerá del consumo registrado en el contador. En el caso de Torrox es la empresa Aqualia quien abastece este servicio y se factura cada tres meses.

• IRPF / IRNR % y plazo

IRPF: es aquel impuesto personal que grava la renta obtenida en un año natural a personas físicas residentes en España. Comprar una vivienda no requiere declararlo antes Hacienda Pública.

IRNR: es aquel impuesto a pagar por las personas no residentes en España que obtengan una renta en España. Se entiende que una persona tiene su residencia habitual cuando permanece más de 183 días durante el año natural.

CGastos en el momento de la compra.

• Notario.

  Los gastos de Notaria son fijados por normativa y su cuantía depende del importe de la vivienda. Todas las Notariassuelen cobrar lo mismo por idéntico servicio. CANTIDAD ORIENTATIVA: Por una propiedad con un valor de unos 100.000€ la Notaria puede cobrar unos 675€. Cuanto mayor es el valor de la compraventa mayor será el importe a pagar.

• Registro de la propiedad:

  Son los honorarios generados por inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. Los precios están también fijados por normativa y su cuantía depende del precio de la vivienda.

  1. Nota simple
  2. Inscripción.
• Hipoteca y tasación.

  Cualquier persona puede solicitar una hipoteca siempre en edad comprendida entre 18 y 70 años,  la concesión de ella dependerá de unos requisitos mínimos como pueden ser la edad, los ingresos mínimos, su situación laboral como puede ser el tipo de contrato, una persona con un contrato indefinido tendrá más posibilidad que una con un contrato temporal. Para conocer cuál será el porcentaje que puedes obtener es obligatorio obtener antes una tasación de la vivienda por una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco Español. El precio dependerá de la sociedad de la tasación que elijas.El precio mínimo de la tasación es de 250€ y tiene una vigencia de seis meses desde la fecha de emisión.

• % Agencia inmobiliaria.

  Este importe es fijado por la agencia inmobiliaria, normalmente puede ser un porcentaje del precio de venta o una cantidad fija. En la mayoría de las ocasiones la comisión está dentro del precio de venta pero también se puede dar el caso que no este incluida.

DGastos a partir de la compra.

• Comunidad.

  Cuando la vivienda está integrada en una comunidad de propietarios existe una cuota de comunidad  a pagar por el servicio o mantenimiento de las zonas comunes como pueden ser: ascensor, piscina, jardines etc. Siempre hay un administrador quien se encarga de todo.

• Suministros.

  A partir del momento de la firma los gastos de los suministros como puede ser el agua, la luz y basura  correrán a cargo del nuevo comprador.

• Seguros.

  Es muy recomendable obtener un seguro de hogar desde el momento de la compraventa.

02COMPRAR UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA: REQUISITOS.

AEspañoles y residentes.

No hay requisitos mínimos para un español o residente.

BNo residentes:

Para personas no residentes comprar una vivienda en España es un trámite bastante sencillo, tan solo tiene que contar con el NIE.

• NIE.

  Es un número personal, único y exclusivo de carácter secuencial y que es imprescindible para realizar cualquier tipo de transacción económica en España.

  Para solicitar el NIE, se puede realizar desde fuera de España a través de la embajada o consulado o en nuestro país acudiendo a una oficina de Extranjería o comisaría de policía.  Para la solicitarlo hay que cumplimentar un formulario modelo EX15 el cual se puede descargar en la web además de pagar una tasa mediante el modelo 790 código 012 a través de la siguiente web.

• Cuenta bancaria.

  No es obligatorio poseer una cuenta bancaria es España, pero sí es recomendable ya que todos los gastos relacionados con la compraventa de la vivienda así como las futuras facturas se deben pagar en España. En los últimos meses para abrir un número de cuenta viene siendo obligatorio  aportar el número fiscal de su país debido a la política bancaria sobre blanqueo de capitales.

03COMPRAR UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA: ELEGIR TU CASA

APresupuesto y pago.

• De cuánto dinero dispones y cuento vas a invertir.

  Es importante conocer desde primer momento el presupuesto que vamos a tener para la adquisición de la vivienda, ya que será el punto de partida.

• Cómo vas a pagar: contado, hipoteca o subrogación.

  Contado: supone el desembolso total del precio pactado con el vendedor. El pago será mediante cheque bancario o transferencia bancaría a favor del vendedor el mismo día de la firma de la Escritura en Notaría.

  Hipoteca:La decisión del banco a la hora de conceder un préstamo hipotecario influirá en el valor de la tasación, los avales, la estabilidad laboral. Normalmente, los bancos puede llegar a ofrecer hasta el 80% del valor del inmueble, el resto el 20% será abonado por el comprador. Para personas no residentes en España el porcentaje puede ser del 60%.

  Subrogación: el comprador puede subrogarse al préstamo hipotecario del vendedor, modificando los titulares. Se trata de una operación bastante frecuente donde se subroga la hipoteca de los antiguos propietarios.

BTipo de vivienda:

• Nueva, segunda mano o VPO.

Nueva: son viviendas de nueva construcción que no han sido transmitidas a terceros desde su construcción.

Segunda mano: son aquellas viviendas que ya han sido habitadas por otras personas, dentro de las viviendas de segunda mano, se pueden encontrar diferentes estados de habitabilidad.

VPO: suelen ser propiedades con un precio más asequible y la mayoría se destinan a la población con dificultades para acceder a una vivienda, cuentan con ventajas económicas, pero a su vez se debe cumplir con unos requisitos personales y económicos además de unas obligaciones.

CElegir vendedor.

• Particulares.

  Comprar una vivienda a un particular tiene el beneficio de poder negociar más el precio y evitar pagar comisiones, aunque también se debe tomar una serie de precauciones para evitar engaños.

• Inmobiliarias.

  Una de las principales ventajas que tiene buscar una propiedad a través de una inmobiliaria es el asesoramiento y acompañamiento durante todo el proceso de compraventa, si bien también suele requerir pagar unas comisiones. Desde primer momento se mostrarán aquellas propiedades que más se ajusten a las necesidades, además resolver todas las dudas que pueden surgir durante el proceso.

• Promotoras.

  Son aquellas viviendas de nueva construcción, puede ser que elegirla sea sobre planos o que ya terminada.

• Bancos.

  Una de las mayores ventajas de comprar una vivienda a través del banco es el acceso y las condiciones al préstamo hipotecario, en muchas de las ocasiones puedes recibir el 100% de la hipoteca, también es cierto que los precios suele ser mayor que el que puede ofrecer un particular pero siempre se puede negociar el precio.

DBuscar la casa.

• Comparar con otras.

  Dentro de las prioridades que tengamos para encontrar nuestra casa ideal, es importante antes de tomar ninguna decisión, comparar con otras como puede ser la zona y su ubicación, la antigüedad y sus características.

• Visitar y examinar la casa.

  Una vez seleccionado un listado de propiedades para visitar, es de gran importancia examinar con determinación los aspectos más importantes de la vivienda, que pueden ser el estado de la fachada, techos, paredes del interior de la vivienda etc. Una vez visitado todas, habría que descartar las que realmente no nos interesa y aquellas que nos interesa concertar una segunda visita.

• Comprobar situación jurídica.
  1. Nota simple

     La nota simple es un documento expedido por el registro de la propiedad que resume quien es la persona propietaria, si existen cargas o gravámenes asociados y las limitaciones de uso que pueda tener la vivienda. La nota simple puede solicitarla cualquier persona en el Registro de la Propiedad.

  2. Certificación de dominio y cargas

     A diferencia de la nota simple la certificación de dominio y cargas es un documento expedido directamente por el registrador de la Propiedad con su firma, este documento garantizará la seguridad jurídica del inmueble. En la certificación se incluye las cargas y gravámenes que operen sobre la finca vigente en el momento de solicitarla, como pueden ser embargos, hipotecas o demandas pendientes.

• Documentación completaría.
  1. Copia escritura

     La copia de la Escritura permitirá saber los datos personales del vendedor de la vivienda, los datos de la finca que se vende, sí es urbana o rustica, referencia catastral etc.

  2. Recibo IBI

     Es importante solicitar al vendedor el último recibo de IBI de la propiedad, con este recibo se puede saber la referencia catastral de la vivienda y conocer si existe algún impago de recibos anteriores.

  3. Comunidad al corriente

     Antes de la firma de la vivienda en Notaria en el caso que exista una comunidad de propietarios es recomendable pedir un certificado al administrador para comprobar que está al corriente de pagos. En el caso de haber algo pendiente tendría el vendedor que pagarlo antes de la firma en Notaria.

  4. Sin alquiler, declaración o equivalente
  5. Certificado energético

     El certificado energético es imprescindible para vender una vivienda. Este certificado informa sobre el consumo energético y sobre las emisiones de CO2 de la vivienda. Es obligatorio desde 2013 y es el vendedor quien debe solicitarlo a un técnico certificador. Tiene una validez de 10 años.

04COMPRAR UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA: LA OFERTA.

AContrato de arras

• Qué es y para qué sirve

  El contrato de arras es un contrato privado con objeto de asegurar la operación entre comprador y vendedor a cambio de entregar  una cantidad de dinero como señal. En el contrato se reflejará tanto el precio de venta y las condiciones que se hayan pactado para comprar el inmueble.

• Cómo funciona.

  Una vez redactado el contrato se acordará un día para que ambas partes lo firmen, una vez firmado será cuando el comprador entregue la cantidad pactada al vendedor mediante cheque bancario.

• Qué fecha tope pone a la compraventa.

  En el contrato de arras hay que poner una fecha máxima para firmar ante notario normalmente y dependiendo de las circunstancias de cada compraventa puede ser de un mes o dos.

05COMPRAR UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA: LA COMPRA

AContrato de compraventa.

• Documento privado ¿cuándo y por qué?

  Es un contrato igual o similar al contrato de arras, la diferencia puede estar en el tipo de penalización antes la renuncia de no vender o no comprar la vivienda, pero en ambos dependerá del acuerdo entre ambas partes.

BEscritura pública.

• Qué es y para qué sirve

  Es el último trámite necesario para formalizar la compraventa de la vivienda. Es una escritura firmada ante Notario. El Notario tiene la obligación de leer y explicar el documento entero y todas sus cláusulas.

• Que obtiene el comprador en ese momento.

  El comprador una vez firmada la Escritura Pública ante el Notario y entregado el resto de dinero del precio de venta, adquiere la propiedad de la vivienda.

CLiquidación de impuestos.

• Tanto el comprador como vendedor tendrán 30 días hábiles para pagar los impuestos que les corresponden según se ha explicado en el punto 1.

06COMPRAR UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA: ¿Y DESPUES?

¿Qué se hace después de comprar la casa?

AInscripción en el registro de la propiedad

• Quién y por qué

  Sera el Notario a través de vía telemática quien envíeuna copia autorizada de la Escritura Pública de compraventa al Registro de la Propiedad para su presentación.

BComunicación al Catastro.

El comprador está obligado a comunicar al Catastro el cambio de titularidad de la vivienda en un plazo máximo de dos meses desde el momento de la firma. Hay que rellenar el impreso correspondiente con los datos del nuevo propietario, del anterior propietario, de la vivienda y la escritura de compraventa.

CCambiar la titularidad de los suministros.

Al igual que hay que comunicar en catastro el cambio también hay que hacerlo con los suministros, para ello habrá que aportar una copia simple de la escritura de compraventa para que puedan comprobar que usted es el nuevo propietario de la vivienda. Se recomienda siempre domiciliar los recibos ya que se evitarán posible cortes de los suministro por impagos sobre todo si no se encuentra en la vivienda durante todo el año.  Para hacer el cambio habrá que acudir a las oficinas, por teléfono o a través de su web.

DImpuestos y gastos a partir de la compra(detallados arriba)

Se pueden ver detallados en el punto 1B y 1D.

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