phone+34 952 516 107 | envelope info@competaproperties.com

El contrato de arras es un tipo de precontrato privado; que supone el compromiso de llevar a cabo una posterior compraventa de un inmueble.

01 El contrato de arras: no confundir

Puede ser confundido muy fácilmente con otros tipos de contratos que no obligan a las mismas cosas ni de la misma manera.

A Contrato privado de compraventa.

Un contrato privado de compraventa es un contrato que se firma entre el comprador y el vendedor, no es obligatorio, pero la ley lo considera un contrato válido y obliga a cumplir todo lo que en él se exprese. No obstante, casi siempre se realiza cuando se vende y se compra para asegurar la operación de una compraventa.

Para más información de este tipo de contrato os dejamos un link relacionado.

https://competaproperties.com/es/blog/82-que-es-el-contrato-privado-de-compraventa.html

B Contrato de arras.

El contrato de arras es un contrato privado donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes o inmuebles, entregándose una cantidad de dinero en concepto de señal. Forma parte de los precontratos, porque lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro, como hemos mencionado en el punto anterior. Además cuando se usa el contrato de arras se tiene en cuenta, que podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

C Contrato de opción de compra.

Se considera que es un precontrato, en el cual una parte concede a la otra la exclusividad de decidir sobre la celebración o no del contrato de compraventa.

02 El contrato de arras: clases.

Existen varios tipos de arras que vamos a explicar en qué consisten.

A Confirmatorias.

Son una confirmación, una entrega a cuenta del precio, pero si una de las partes se arrepiente del contrato firmado, la otra puede exigir que se cumpla. En caso de que el contrato no especifique qué tipo de arras se están firmando, la ley entenderá que son arras confirmatorias.

Según el artículo 1124 del Código Civil, suponen la facultad de resolver las obligaciones cuando ocurra el caso de que uno de los obligados no cumpliera lo que les corresponde.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar el plazo.

Se especifica en el contrato en el apartado estipulaciones, punto 2 donde el adquirente expresa su interés en la adquisición.

B Penitenciales.

Las arras penitenciales, consisten en la entrega de una cantidad de dinero de una parte a otra, entendiéndose que cualquiera de las partes puede desistir del contrato, perdiendo las arras el que las hubiera entregado o devolviendo el doble de las mismas el que las haya recibido.

Según el artículo 1454 del Código Civil se supone que "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".

Se especifica en el contrato en el apartado estipulaciones, punto 2 donde el adquirente expresa su interés en la adquisición.

C Penales.

Son las que se configuran como una cláusula penal.

Según el artículo 1152 del Código Civil suponen que las obligaciones con cláusula penal, sustituirá la pena a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si no se hubiera pactado otra cosa.

Se especifica en el contrato en el apartado estipulaciones, punto 2 donde el adquirente expresa su interés en la adquisición.

03 El contrato de arras: firma

Los contratos de arras no son obligatorios; pero conviene hacerlos porque suelen ser uno de los pasos más importantes previos a la formalización de la compraventa. En muchas ocasiones sirve para que una de las partes, o ambas, se queden más tranquilas desde el momento en que se llegue a un acuerdo hasta la firma de la compraventa en Notaría.

A Quién firma.

Si son matrimonios se puede firmar de las siguientes maneras:

• Matrimonio con régimen de gananciales: Solo hace falta que uno de cualquiera de los dos firme manifestando que firma en nombre de ambos.

• Matrimonio con régimen de separación de bienes: ambos deberán firmar el contrato.

• Pareja de hecho: es el mismo caso que el matrimonio con régimen de separación de bienes.

Sin son empresas se firmará de la siguiente manera:

Tiene que firmar un representante legal de esa empresa y éste deberá acreditar su representación.

B A qué nos compromete ese documento.

La parte compradora se compromete en que si desiste de la compraventa, éste perderá el importe abonado en concepto de arras, pero no contará con ninguna otra penalización.

La parte vendedora se compromete en que si decide no continuar con la operación y renuncia a la compraventa, que se le fijará una penalización.

C ¿Hay que pagar una cantidad?

En cuanto al importe del contrato de arras, la ley española no fija ninguna cantidad y deberá ser acordado libremente por las partes. Sin embargo, convendrá establecer un importe más o menos alto en función del interés que tenga el comprador en el inmueble, dado que, en caso de que el vendedor se eche para atrás, deberá devolverlo duplicado.

En todo caso la cantidad deberá ser de forma nominativa. Esto es, mediante cheque o transferencia con indicación del nombre del receptor y el concepto por el que se abona la cantidad.

El importe pagado en la firma del contrato de arras será descontado de la cantidad a pagar por la compraventa. Es decir, se restarán las arras del precio final de la adquisición del inmueble.

D Cosas que debe incluir el contrato.

Comparecientes: Comprador, vendedor y datos necesarios de cada uno.

1. Vendedor en caso de un matrimonio en gananciales: deben de firmar los dos esposos.

2. Vendedor en caso de sociedad: El representante deberá identificarse con los documentos necesarios para realizar la operación.

3. Particular representado por tercera persona: se deberá mencionar y comprobar el poder de representación.

4. Comprador en caso de matrimonio en gananciales: basta la firma de uno de los dos.

5. Comprador en caso de sociedad: deberá identificarse con la documentación qué reconoce al firmante como representante de la sociedad.

Finca o bien inmueble

1. Descripción completa: Debe hacerse una descripción de la vivienda que se esté vendiendo. Se recomienda que incluya la localidad donde está la vivienda, la calle, planta, puerta y superficie. Si el piso se vende con una plaza de garaje o un trastero, se debe mencionar y describirse.

2. Registro: No es normal, pero sí importante. Será la prueba que tendrá el comprador de que el vendedor es quien dice ser y que no hay nada oculto (cargas, gravámenes) que desconozca. Lo más importante de comprobar es la titularidad, la descripción y el estado de cargas de la finca.

3. Cargas: Su comprobación es muy importante. Si existiera alguna, debe recogerse de forma expresa en el acuerdo que hayan llegado las partes. Así, el comprador puede subrogarse en las cargas que existan. O, por el contrario, puede acordarse que el vendedor se obligue a cancelarlas antes de la elevación a escritura pública.

Condiciones de la compra-venta.

1. Arras. Aquí se detalla la entrega de la señal. No hay cantidades predeterminadas.

2. Plazo para la opción de compra. El plazo se fija entre ambas partes, según el acuerdo al que lleguen.

3. Financiación. Como norma, se ha adoptado la inclusión de una cláusula que garantice que las arras serán devueltas al comprador si éste no consiguiera financiación hipotecaria.

4. Precio. Conviene fijar una fecha concreta para entregar el resto del precio. Se recomienda que la entrega del resto del precio coincida con la firma de escritura pública y así debe hacerse constar.

5. Gastos. La ley recomienda que el comprador se haga cargo de todo menos del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía) y los originados por la intervención de un agente inmobiliario.

04 El contrato de arras: ruptura

Según la legislación española, si el que rompe el acuerdo es el comprador, éste perderá la señal aportada por él a la firma del Contrato de Arras. En cambio, si el que incumple el acuerdo es el vendedor, éste no solo deberá devolver la señal que le entregó el comprador, sino que deberá devolver el doble de dicha cantidad.

A Ruptura por parte del comprador.

Existen varios motivos, pero aquí os mencionamos algunos de los motivos más comunes:

Los motivos para la ruptura pueden ser porque el comprador haya visto otra similar a menor precio que le haga cambiar de idea.

Otro motivo para la ruptura puede ser porque la documentación no esté en orden y existan problemas que no puedan ser solventados según la legalidad vigente. (Por ejemplo la obtención del AFO)

Consecuencias para los motivos mencionados:

Según la ley española, para el primer motivo mencionado arriba, el comprador pierde la cantidad aportada.

Según la ley española, para el segundo motivo mencionado arriba, se le devuelve al comprador la cantidad que pagó en concepto de arras.

B Ruptura por parte del vendedor.

Existen varios motivos, pero aquí os mencionamos algunos de los motivos más comunes:

Los motivos para la ruptura pueden ser porque el vendedor cambie de opinión y decida no vender.

Otro motivo para la ruptura puede ser porque el vendedor reciba una oferta superior.

También puede ser porque no le conceden la financiación necesaria que necesita el comprador para la compraventa.

Consecuencias para los motivos mencionados:

Según la ley española para estos motivos existen penalizaciones por la parte incumplidora, es decir que el vendedor tiene que devolver la cantidad que se pagó de señal, por duplicado.

C Vicios ocultos.

Los vicios ocultos en una compraventa son un defecto grave que no estaba a la vista, que no era posible conocerlo por el comprador en el momento de la compra, y que una vez sobrevenido la hace impropia para su uso o disminuye tanto su utilidad que el comprador no la habría comprado o habría pagado menos por ella.

Para que se den los vicios ocultos tienen que ocurrir los siguientes requisitos:

1. Debe haber un vicio oculto, que no está a la vista y no es conocible.

2. El vicio debe ser grave, de tal forma que haga impropio su uso la cosa o disminuya su utilidad tanto, que el comprador no lo habría comprado o habría pagado menos.

3. El vicio debe ser preexistente a la venta.

4. El comprador tiene las pruebas.

5. La acción se extingue a los seis meses contados desde la entrega. Este plazo supone que, si en seis meses desde la compra no hemos exigido judicialmente el saneamiento, perdemos el derecho a exigirlo.

Consecuencias.

Las consecuencias serían las siguientes:

Si se llegase a destruirse los vicios conocidos por el vendedor, sufrirá éste la pérdida y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios.

Si el vendedor no conocía los vicios o defectos ocultos, deberá sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador. Ojo, porque el hecho de si el vendedor conocía o no los vicios o defectos ocultos, será una cuestión a dilucidar ante los tribunales, y por tanto, hay que demostrarlo.

05 El contrato de arras: qué pasa si no lo hago.

Los contratos de arras no son obligatorios; pero conviene hacerlo. Riesgos siempre hay muchos pero si no hace un contrato de arras, tendrá más probabilidad de que no se siga adelante la compraventa si ocurre cualquier desacuerdo entre ambas partes, etc...

Como puedes ver, el contrato de arras es un tema peliagudo y complejo al que no deberías enfrentarte solo. Ya sea en compañía de tu asesor; o, preferiblemente, de un abogado, deberías plantearte qué tipo de contrato hacer y si es la mejor opción de las que tienes.

Y sobre todo no olvides compartirlo si lo crees interesante.

 Encuentra tu casa

  • Información básica
  • (€). 0
    (€). 1,800,000
  • Detalles
  • Otro
  •   Destacado
      Vendido
    Piscina:
  • Ordenación
  •  

Casa de campo del mes

Casa de pueblo del mes

Oficinas

 Últimos artículos

El auténtico valor de una casa de campo para el verano

El auténtico valor de una casa de campo para el verano

Y, cuando hablamos del valor, no nos estamos refiriendo excl ...

Obras en casas de campo II: mejoras para vender

Obras en casas de campo II: mejoras para vender

Ya hablamos en un pasado artículo de las obras